V prvej časti miniseriálu o hypotékach sme sa venovali všeobecným pravidlám, plánovaniu hypotéky a nastaveniu LTV. To samo o sebe dokáže ušetriť tisíce eur. Ak Vám to nestačí, je tu ďalšia možnosť.

Pozrieme sa bližšie na to ako a koľko sa dá ušetriť vďaka štátnemu príspevku pre mladých, ktorému ale tiež treba rozumieť.

Čo je štátny príspevok pre mladých?

Štátny príspevok pre mladých (ŠPM) je forma štátnej podpory bývania. Je daný ako zľava z úrokovej sadzby.

Výška sa určuje každý rok. V roku 2017 štát prispieva poberateľovi dvoma percentami, banka potom jedným percentom. To znamená, že časť úroku z požičaných peňazí nemusíte zaplatiť.

Poskytuje sa na dobu 5 rokov. Podmienky na jeho získanie stanovuje Zákon o bankách 483/2001 Z. z., konkrétne § 85a.

Koľko mi ušetrí štátny príspevok pre mladých?

ŠPM šetrí na dvoch frontoch.

V prvom rade sa mi vďaka tomu, že niekto na seba preberie záväzok splácať časť úrokov, zníži mesačná splátka.

Má to však aj druhý efekt – a to je rýchlejšie ubúdanie z istiny – teda množstva peňazí, ktoré dlžím banke. Uveďme si príklad.

Emil a Ivana požiadali o hypotéku. Obaja by chceli 50 000 € so splatnosťou 30 rokov. V sledovanej dobe 5 rokov sa úroková miera nemení – rátame s fixáciou úroku na 5 rokov.

Banka ponúkla obom úrokovú sadzbu 3,5 %. Emil žiaľ nespĺňa podmienky na ŠPM, Ivana áno. Preto bude jej úroková sadzba znížená o 3 % (2 % štát a 1 % banka) na 0,5 %. Ich hypotéky budú potom vyzerať takto:

Porovnanie hypoték

Kvôli zníženej úrokovej sadzbe výjde samozrejme Ivane nižšia splátka. Ivana teda za rovnakú požičanú sumu zaplatí každý mesiac o takmer 75 € menej ako Emil.

Druhým efektom je rýchlejšie ubúdanie z istiny. Tu sa však musím zastaviť a vysvetliť niekoľko dôležitých pojmov.

Mesačná splátka úveru sa delí na dve časti. Na splátku úroku a splátku istiny – teda samotného dlhu. Každý mesiac sa vypočíta úrok – odplata banke za požičané peniaze – ako násobok zostatku dlhu a mesačnej úrokovej sadzby. Zo splátky sa zaplatí úrok a zvyšok ide na splatenie istiny.

Emil v prvý mesiac zaplatí 224,52 € splátku. Z toho 50000 € x 3,5 % / 12 mesiacov = 145,83 € je úrok – odmena banky za požičanie peňazí. Na splatenie istiny ide zvyšok jeho splátky: 224,52 € – 145,83 € = 78,69 €. Na konci prvého mesiaca dlží banke 49 921,04 €.

Hypotekárne úvery sa splácajú anuitným splácaním, to znamená, že mesačná splátka je rovnaká počas celej doby splácania úveru. Keďže sa však postupne znižuje dlžná suma, znižuje sa aj úrok (v €) ktorý si banka účtuje. Každý mesiac tak viac eur ostáva na splatenie istiny.

V druhý mesiac Emil z rovnakej splátky 224,52 € zaplatí na úrokoch už len 49921,04 € x 3,5 % / 12 = 145,60 €. A z istiny mu ubudne 78,92 €, teda o 23 centov viac ako v prvý mesiac.

Celé je to vypočítané tak, aby po dohodnutej dobe (v našom prípade 30 rokov) bola celá istina splatená.
Rozdiel po prvej splátke Emila a Ivany je nasledovný:

Takže aj keď Ivana zaplatila o 75 € menej, jej dlh je už po prvej splátke o 50 € nižší. A tu vidno spomínaný druhý efekt ŠPM. Po piatich rokoch je situácia Ivany a Emila takáto:

Presné vyčíslenie koľko môže ŠPM ušetriť závisí od úrokovej miery a výšky hypotéky, ale v tomto konkrétnom prípade Ivana zaplatila o 4 495,65 € menej na splátkach a po 5 rokoch má o 2 669,96 € nižší zostatok dlhu ako Emil.
Môžeme povedať, že jej ŠPM ušetril 7 165,61 €.

Zaujal Vás miniseriál o hypotékach? Prečítajte si tiež seriál, kde sme sa venovali sporeniu a investovaniu.

Koľko mi skutočne ušetrí štátny príspevok pre mladých?

Pre príkladnosť som vyššie popísal situáciu, kde na začiatku bol úrok 3,5 %. Dnes ale banky ponúkajú úroky na úrovni 1,5 %. Z tejto sadzby sa nedá znížiť 3 %, preto v prípade, že požiadate o ŠPM, bude základný úrok vyšší, aby sa z neho dali 3 % znížiť. Skutočná úspora pri dnešných komerčných sadzbách by bola okolo 3 500 €.

Nie je banka ako banka

Ako pri všetkom, aj pri štátnom príspevku pre mladých existujú rozdiely medzi bankami. Ivana mala možnosť navštíviť ktorúkoľvek z hypotekárnych bánk, v ktorých sa dá získať hypotéka so ŠPM. Dostala by až desivo rôzne ponuky:

Rozdiel zostatkov medzi rôznymi bankami je vyše 2 600 €. A to už desivé je. Dôvod je rôzny výklad zákona a rôzna forma preplácania príspevku. V niektorých bankách sa štátnym príspevkom zaplatia priamo náklady na zníženie úrokovej sadzby a platí to, čo som popisoval na začiatku článku.

V ostatných bankách je však každý mesiac zo splátky najprv zaplatený pôvodný úrok (alebo znížený len o 1%), zvyšok splátky ide na splatenie istiny a štátny príspevok sa Vám vráti až neskôr. Jednoducho, väčšia časť splátky ide na úroky.

Napokon sa Vám príspevok vráti, mesačné náklady teda budú rovnaké, ale istina klesá pomalšie. Druhý efekt ŠPM sa naplno neprejaví a tým je celková úspora nižšia až o spomínaných 2 600 €. To Vám však pri podpise zmluvy v banke nepovedia.

Na Slovensku poskytuje hypotekárny úver so štátnym príspevkom pre mladých 8 bánk. Podľa zostatku sa dajú rozdeliť do troch hlavných skupín podľa toho ako rátajú zostatok:

• OTP Banka, Tatra banka
• VÚB, UniCredit Bank, Sberbank, Prima banka
• ČSOB, Slovenská Sporiteľňa

Pozor na fixáciu

Fixácia je doba na ktorú sa banka zaviaže, že Vám nebude meniť úrokovú sadzbu. Je to forma dočasnej istoty, človek si vďaka tomu vie nastaviť rodinné výdavky. Najčastejšou dobou na ktorú sa u nás fixujú úrokové sadzby pri hypotékach je 3 a 5 rokov.

Štátny príspevok pre mladých sa poskytuje na dobu 5 rokov. Zároveň je tam podmienka, že ak by ste chceli splatiť úver skôr ako za 4 roky (refinancovanie je tiež považované za splatenie starého úveru), tak Vám vznikne povinnosť vrátiť banke a štátu všetky príspevky ktoré Vám doposiaľ vyplatili.

Ak splatíte úver v piatom roku, je to už bez nutnosti vrátiť príspevky a zároveň je to bez poplatku za predčasné splatenie.

V prípade, že si teda zafixujete úrok len na tri roky, môže nastať nepríjemná situácia. Banka Vám po troch rokoch ponúkne novú – nevýhodnú úrokovú sadzbu. Ibaže, ak by ste chceli vymeniť banku, museli by ste úver refinancovať a vrátiť všetky príspevky banke a štátu. Refinancovanie by Vás stálo priveľa. Dostanete sa do pasce.

Príspevok viem dostávať viackrát

Štátny príspevok pre mladých sa dá dostávať len raz – len raz súčasne. Nie je však obmedzené koľko hypoték s príspevkom môžem mať postupne.

Keď teda po ukončení príspevku mením bývanie a stále spĺňam podmienky na získanie príspevku, môžem ho opäť získať.

Ak to pritiahneme za vlasy, je možné ŠPM poberať až po dobu 22 rokov. A nemusím sa ani zakaždým sťahovať.

Na záver

Aby som však nebol jednostranný, neexistuje dobrá (či zlá) banka. Už len preto, že máloktorá hypotéka je „čistá ŠPM“. Zväčša je to kombinácia hypotéky so ŠPM a bez ŠPM, prípadne je nutný ďalší druh úveru.

Vtedy sa to komplikuje a niekedy aj banka ktorá počíta ŠPM pre klienta neprajne môže ponúknuť najlepšie riešenie.
Banky rady robia tzv. Cross-selling. Poskytnú Vám zľavu z úroku, ak u nich máte nejaký iný produkt (poistenia, sporenia, kreditné karty, bežný účet), ale tieto produkty majú svoje poplatky s ktorými treba počítať.

Je to komplikovaný svet, o to krajšie je nájsť optimálne riešenie, teda najlepší produkt pre konkrétneho klienta.

S hypotékou, ako z každým finančným produktom, treba pracovať. Najjednoduchšia cesta – len platiť – je totiž tá najdrahšia. Na najzaujímavejšie tipy a triky s hypotékami sa pozrieme v budúcom článku minisérie o hypotékach.

The following two tabs change content below.

• Bio
• Najnovšie príspevky

Michal Kohoutek

Som prispievateľom Cashmon.sk a aktívnym členom tímu Ako vyhrať nad systémom. Venujem sa osobným financiám - hlavne problematike bývania. Dôraz kladiem na servis klientov. Pretože vzťah sa podpisom zmluvy iba začína.

Najnovšie príspevky od Michal Kohoutek (pozri všetky)

• Znova refinancovať? Dajte mi s tým pokoj! - 15. októbra 2017
• Znalecký posudok: Keď cena nie je hodnota - 12. júna 2017
• Miniseriál o hypotékach II – Štátny príspevok pre mladých - 5. februára 2017
• Realitná volavka - 22. januára 2016