Od 01.09.2023 vstupuje do platnosti novela Zákona o úveroch na bývanie, ktorá prináša zmenu v splácaní hypotéky. Dlžníci sa budú môcť zbaviť svojho záväzku skôr formou mimoriadnych vkladov.
Tie budú môcť realizovať každý mesiac, v rámci jedného roka najviac do 30 % z výšky úveru.
Má predčasné splatenie hypotéky z dlhodobého hľadiska budovania majetku zmysel? Ukážeme si na modelovom prepočte.
Keď bola hypotéka lacná
Povedzme, že si v roku 2021 niekto na kúpu nového bývania požičal formou hypotekárneho úveru 150 000 €. V tom čase bolo možné získať úver pri 3 ročnej fixácii s úrokovou sadzbou okolo 1 % p.a. a mesačnou splátkou na úrovni 482 €.
Vzhľadom na aktuálnu trhovú situáciu môže dlžník očakávať po skončení fixácie nový úrok na úrovni 4,59 % p.a. a viac. Zostatok úveru bude v tom čase 139 942 € a mesačná splátka stúpne o 255,57 € na 738 €. To je značný skok.
Povedzme ale, že má k dispozícii aj úspory vo výške 20 000 €. Ako by vyzerala hypotéka, ak by ich využil na mimoriadnu splátku?
Bez akéhokoľvek zásahu je prognóza dosť negatívna. Počas zostávajúcich 27 rokov by celkovo zaplatil 239 123 €.
S mimoriadnym vkladom si dlžník pomôže znížením mesačnej splátky na 630 €, čo pri 27 rokoch činí 204 200 € v splátkach + 20 000 € mimoriadny vklad = 224 200 €. Pokiaľ by ale výška mesačnej splátky nezaťažovala rozpočet, môže sa rozhodnúť pre skrátenie doby splatnosti o 6 rokov čo mu ušetrí necelé 2 tisícky naviac.
Dá sa preplatiť ešte menej?
Obrovskou devízou, na ktorú často zabúdame pri úveroch alebo investovaní, je čas. Pri 27 rokoch sa zloženým úročením môže aj jednorazový vklad 20 000 € niekoľkonásobne zhodnotiť.
Zainvestovaním napríklad do indexového fondu iShares MSCI World, počas 27 rokov by majetok presiahol hranicu 250 000 €.
Flexibilita investície
Zostatok hypotéky každým rokom klesá a výnos investície rastie. Logicky teda nastane bod, kedy sa tieto 2 krivky stretnú a dlžník nemusí čakať až do 27. roka aby sa svojho úveru zbavil.
V polovici 15. roka bude výška investície rovná zostatku hypotéky. Ponúka sa možnosť v tomto bode splatiť celú hypotéku. Do tohto momentu sa na mesačných splátkach zaplatilo 115 965 € a do investície sa vložilo 20 000 €. Celkové náklady sú pri tomto riešení najnižšie.
Kedy majú mimoriadne splátky zmysel?
Z pohľadu dlhodobého budovania majetku a čistého výnosu nemá zmysel využívať možnosť mimoriadnych vkladov.
Na druhej strane je nutné aj povedať, že život nie sú len grafy a čísla. Navýšenie mesačnej splátky o 250€ môže zahýbať rodinným rozpočtom.
Počas 30 rokov života môžu nastať situácie, kedy budete potrebovať každé euro. Zaplatením mimoriadnej splátky ste definitívne odovzdali svoje peniaze banke.
Ponechaním si úspor a následným zhodnocovaním budete nielen lepšie pripravení na nečakané udalosti, ale súčasne zlepšíte vyhliadky svojho budúceho majetku.
Uvažujete nad mimoriadnou splátkou alebo máte záujem zistiť ako mohol vyzerať Váš plán predčasného splatenia hypotéky? Neváhajte sa obrátiť na mňa alebo kolegov z tímu cashmon.sk.
Michal Bujňák
Najnovšie príspevky od Michal Bujňák (pozri všetky)
- Osobné financie v novom roku: Ako začať plánovať? - 4. januára 2024
- II. Pilier – Aký dopad môže mať zníženie našich príspevkov? - 7. decembra 2023
- Poplatok pri investovaní: Ako na ňom ušetriť? - 27. septembra 2023
- Predčasné splatenie hypotéky – nové pravidlá od 01.09.2023 - 30. augusta 2023
