Znalecký posudok: Keď cena nie je hodnota

Znalecký posudok: Keď cena nie je hodnota
4.33 (86.67%) Počet hodnotení: 9

Viacerí ste sa nás pýtali, ako funguje znalecký posudok k hypotéke. Keď kupujete bývanie, je dobré poznať tipy a triky o tom, ako si ho správne vybaviť, ako ho použiť, a že ho netreba zahodiť. Veríme, že sa Vám aj vďaka týmto informáciám bude ľahšie riešiť Vaše nové bývanie.

Na čo je to dobré

Cena akejkoľvek veci sa dá presne určiť len v momente jej predaja. Ak existuje kupujúci aj predávajúci, ktorí sa dohodli na určitej hodnote vyjadrenej v peniazoch, je cena určená touto dohodou.

V prípade hypoték je to trošku komplikovanejšie. Tu vstupuje do vzťahu kupujúceho a predávajúceho banka. Banka kupujúcemu požičia peniaze, ale chce, aby dlžník za tieto peniaze ručil nehnuteľnosťou. V prípade problémov so splácaním má banka záložné právo na nehnuteľnosť, ktorú môže speňažiť.

Ako ale banka vie, koľko je nehnuteľnosť hodná? Celkom presne jej to povie Znalecký posudok.

Koľko stojí znalecký posudok

Cena za vypracovanie znaleckého posudku k hypotéke v prvom rade závisí na type nehnuteľnosti. Do posudku na byt investujete od 90 do 130 €, pri domoch je to okolo 250€. Cena posudku ale závisí od znalca, lokality, hodnoty nehnuteľnosti a hlavne Vašej dohody so znalcom.

Preplatíme, vybavíme, oceníme

Banky ponúkajú klientom v rámci marketingových akcií rôzne možnosti ako, niekedy zdanlivo, ušetriť na posudku. Ponúkajú preplatenie posudku, vybavenie posudku, alebo interné ocenenie.

Banka preplatí

Ak banka ponúka, že niečo zaplatí za Vás, treba byť veľmi ostražitý. Závisí to od banky a aktuálnej akcie, ale niekedy preplácajú len časť ceny znaleckého posudku, niekedy musí byť znalecký posudok vypracovaný bankou určeným znalcom, a niekedy sa to naozaj oplatí. Treba si zistiť presné podmienky akcie a spočítať si to. Banka zvyčajne tieto náklady ukrýva do iných poplatkov, alebo úrokovej sadzby. Navyše, ak budete žiadať o hypotéku vo viacerých bankách, plateniu znaleckého posudku sa nevyhnete. Banka Vám totiž znalecký posudok, ktorý zaplatila, neposkytne pre inú banku. Z praxe vieme, že hodnota nehnuteľnosti v znaleckom posudku, ktorý zaplatila banka, je veľmi často nižšia než v posudku, ktorý si klient zabezpečil sám.

Zaujíma Vás viac o hypotékach? Prečítajte si miniseriál venovaný hypotékam

Banka zabezpečí

Ak je banka ochotná zabezpečiť znalca, znamená to pre klienta o jeden, dva telefonáty menej, kým by si znalca našiel sám. A opäť je tu riziko, že hodnota v posudku bude nižšia, než ak by si klient dal námahu s hľadaním znalca.

Banka ocení

V minulosti bolo bežné, že banka ocenila nehnuteľnosť interne, teda že sa nevypracoval štandardný znalecký posudok, ale banka použila vlastné metódy (aktuálne ceny na trhu, cenové mapy a iné).

Interné ocenenie nehnuteľností už banky v prípade hypotekárnych úverov neposkytujú, dôvodom je zákon o úveroch na bývanie, ktorý nariaďuje ocenenie nehnuteľnosti znalcom.

Nie je záväzný

Asi najviac prekvapivé je, že znalecký posudok, nech už je zaplatený kýmkoľvek, nie je pre banku záväzný. Tá môže takzvanou supervíziou znaleckého posudku predpokladanú hodnotu nehnuteľnosti znížiť. A tým aj skomplikovať vybavenie hypotéky.

Umelé navýšenie

Často sa stretávame s názorom: „Znalec je známy, on mi posudok navýši.“ To ale opäť nie je dobrá cesta, pretože svojho „známeho“ vystavujete riziku, že v budúcnosti budú jeho posudky bankou automaticky znížené, alebo rovno odmietnuté. A Vám to tiež zväčša nepomôže, pretože banka hodnotu z posudku môže znížiť ešte viac, ako by bola jej hodnota v nenavýšenom posudku.

Ako to prebieha

Keď sa so znalcom dohodnete, ten príde do bytu či domu, opýta sa na niekoľko základných údajov o stavbe (rok výstavby a kolaudácie, použité materiály, rozlohy miestností, občiansku vybavenosť a iné) a urobí fotodokumentáciu.

Ocenenie potom trvá niekoľko dní. Znalec Vám dá dve alebo tri papierové vyhotovenia a jedno alebo dve CD. Ak viete, že budete znalecký posudok potrebovať vo viacerých bankách, znalci za malý poplatok vytlačia viac vyhotovení. Je dobré si CD s posudkom a aspoň jednu papierovú verziu ponechať pre prípad refinancovania. Niekedy banke stačí starší znalecký posudok a nové fotografie. Či banka ponúkne túto možnosť a aký starý posudok banka akceptuje, si určuje sama. S trojročným posudkom zväčša pochodíte, päťročný už býva neakceptovateľný.

Záver

Najlepšie je nájsť si znalca sám. Ale v prípade, že je hodnota nehnuteľnosti k požičanej sume postačujúca (LTV nad 60%), alebo ak má klient dostatočnú rezervu vlastných zdrojov, nie je problém akceptovať aj nižší posudok a nechať to na banku.

Vždy to však treba zvážiť, zistiť presné podmienky a presne prepočítať všetky možnosti. Ako pri všetkom vo finančnom svete.

The following two tabs change content below.
Som prispievateľom Cashmon.sk a aktívnym členom tímu Ako vydrbať so systémom. Venujem sa osobným financiám - hlavne problematike bývania. Dôraz kladiem na servis klientov. Pretože vzťah sa podpisom zmluvy iba začína.

Najnovšie príspevky od Michal Kohoutek (pozri všetky)

Znalecký posudok: Keď cena nie je hodnota
4.33 (86.67%) Počet hodnotení: 9
podpor na vybrali.sme.sk

24 názorov na “Znalecký posudok: Keď cena nie je hodnota

  1. Ondrej

    Dobry.Mam na vas otazku a čo keď banka mi schvalila hypouver na nejaki byt ktory som nekupil a teraz tem uver zostal na kupu ineho bytu ktory ma menšiu hodnotu ako tem schvaleny hypouver ktory zostal na kupu bytu?Vlastne otazka ktora mňa zaujima či keď npr.mam schvalene 51000 a kupim byt za 49.500 a keď znalec povie že tem byt ma hodnotu 45000 budem misieť dofinancovať z vlastnych zdrojov ty hypoteku alebo bude stačiť že som si vybral byt do tych 51000.?

    1. Peter Kováč

      Dobry den Ondrej,

      Predpokladam, ze zakladate kupovanu nehnutelnost – byt? V tom pripade banka posudzuje aj nehnutelnost a na novy byt musite uver nechat preschvalit. Podmienky sa upravia podla kupnej ceny a ohodnotenia bytu, takze nemozete vychadzat z predoslej sumy ;(

      Keby ste zakladali nieco ine a 51 tisic Vam schvalili na zaklade prijmu, tak by bola situacia trochu ina.

      Kludne sa nam ozvite a pomozeme vyriesit uver. Dofinancovanie moze byt aj take drahe ako cela hypo, v decembri sme mali hned mali viac pripadov, ked splatka hypo bola 180 eur a 10000 dofinancovanie 160 eur. Takze treba davat pozor na to ako dofinancujete :)

      Pekny den prajem.

    2. Zuzana

      Dobrý deň,prosím Vás chcem sa opýtať,mám v banke predschvaleny úver 67000eur ,byť ktorý kupujem má hodnotu 78000eur,to znamená že 11000si dofinancujem z vlastného zdroja,alebo to závisí od znalca,ktorý byt ohodnotí a tympadom si dofinancujem menej?
      Ďakujem za odpoved

      1. Michal Kohoutek Autor

        Do tohto vstupuje kombinácia nasledujúcich hodnôt: Akú časť hodnoty nehnuteľnosti je banka ochotná financovať (LTV), Kúpna cena, Hodnota podľa znaleckého posudku, a či je ešte iné zabezpečenie.

        Povedzme, že:
        - hodnota bytu podľa znaleckého posudku bude 78000€
        - kúpna cena bude 80000€
        - iné zabezpečenie nie je
        - a že banka poskytne na danú nehnuteľnosť 90% LTV.

        Potom Vám banka požičia 90% z nižšej z hodnôt (kúpna cena a znalecký posudok), maximálne však Predschválenú výšku úveru. Takže 0,9 x 78000 = 70200, takže nás limituje výška úveru a dofinancovať z vlastných zdrojov potrebujete 13000€.

        Ťažko sa to vysvetľuje na malom priestore, ak potrebujete viac informácií o Vašom konkrétnom prípade, kontaktujte ma prosím priamo na kohoutek.michal@gmail.com

  2. Michaela

    Dobry den,

    Je bezne, aby mal zrekonstruovany 54m podkrovny byt s balkonom v BA – Stare Mesto znalecky posudok o 20 tis. nizsi, ako je predajna suma?

    Posudok bol vypracovany pred 3 tyzdnami.

    Nie je skor beznejsie, ze je predajna cena nizsia ako hodnota podla znaleckeho posudku?

    S priatelom hladame byt a dost nas takyto rozdiel zaskocil.

    Dakujem.

    1. Peter Kováč

      Dobre rano,

      Znalecky posudok by mal odrazat trhovu cenu, takze ten rozdiel je naozaj velky.

      Dalo by sa to pochopit este v tom pripade, keby napr posudok nerobil majitel/zaujemca sam pre seba ale robila ho banka.

      1. Michaela

        Dakujem pekne za rychlu odpoved.

        Znalecky si praveze nechal vyhotovit majitel :)

        Uvidime, ako sa to nakoniec vyvrbi.

        Prajem pekny den.

  3. Lucia

    Dobrý deň prajem,
    chcela by som sa opýtať, s mužom si ideme kupovať byt. Žiadosť o uver podaná a už je dohodnutý aj znalec…a moja otázka znie, čo sa stane, ak nakoniec tu nehnuteľnosť nebudeme chcieť? Platí sa dajaká pokuta znalcovi? Rezervačný poplatok za nehnuteľnosť sme ešte nemuseli dávať.

    Ďakujem za skorú odpoveď

    1. Peter Kováč

      Dobry den,

      Znalec len ocenuje nehnutelnost, s dalsim nakladanim s nehnutelnostou nema nic spolocne.

      Ak nebudete chciet nehnutelnost, tak jediny kto s tym moze mat problem je predavajuci resp. zastupujuca realitna kancelaria, podla Vasej dohody ohladom priebehu predaja nehnutelnosti.

      V pripade, ze by ste od kupy odstupili, nezabudnite aj stiahnut ziadost o hypo z banky.

      Pre viac informacii ma kludne kontaktujte emailom, kontakt najdete na http://www.peterkovac.eu :)

      Pekny den,

  4. Lubo

    Dobry den,

    mal by som otazku. Chceme zalozit rodicovsku nehnutelnost na vystavbu mensieho domu. Ak by hodnota zalozenej nehnutelnosti bola 100 000 EUR a nam staci na vystavbu 80 000 a poziadali by sme o 100 000 EUR, je potrebne dokladovat nejako specialne 20% vlastnych finanancii, kedze napr. tych 20 000 (100 000 – 80 000) nepotrebujeme?

    Dakujem

    1. Peter Kováč

      Dobry den,

      Vystavba domu na hypo patri k najkomplikovanejsim veciam, ktore mozete s bankou riesit. Silno odporucame zapojit financneho poradcu :)

      Odporucame riesit to len s troma bankami z velkej stvorky. Vyhnite sa SLSP. Detaily skor emailom alebo osobne.

      Pri hodnote zabezpecenia 100 000 sa uz velmi nebudete vediet dostat na financovanie do tejto vysky, tj 100 %. Skor 90 %, idealne 80 %. Ak bude na vystavbu stacit menej, tak opat zalezi od banky. Niektore to vedia urobit v ramci investicneho zameru, sleduju ake percento z poziadanej hypoteky je “bez ucelu”, tj nesuvisi priamo s vystavbou. V tomto pripade to vychadza na 20 %, co by mohlo byt priechodne. Napriklad VUBka.

      Tych 20 bude problem skor z pohladu LTV ako to, ze by ste to museli nejako dokladovat.

      Verim, ze takato odpoved zatial staci :)

      Pekny den,

      PK

  5. Martin

    Dobrý deň, som zo ZA a v blízkej dobe plánujem rekonštrukciu rodičovského bytu na ktorý budem brat hypouver. Preto sa chcem touto cestou spýtať či by ste mi vedeli dat odporúčanie pripadne na kontakt na nejakeho znalca z okolia. Za odpoveď vopred ďakujem

  6. Eva

    Dobrý deň, prosím, ak by ste mi mohli poslať kontakt na osvedčeného znalca, znalcov zo ZA. Mam otázky : Koľko ks vyhotovení posudku a počet CD je znalec povinný nám odovzdať? Asi koľko dní trvá vypracovanie posudku stredne veľkého rodinného domu a približne cena? Dá sa v budúcnosti od toho istého znalca vyžiadať kópia už kedysi spraveného posudku, kde by doplnil prípadne zmeny za účelom ďalšieho použitia? Ďakujem.

    1. administrator

      Dobry den,

      Kontakt na nejakych znalcov Vam zasielame do emailu. Znalec nie je povinny, ale moze Vam odovzdat tolko poctov vyhotoveni a CD na kolko sa dohodnete. Standardne sa odovzdavaju 3 kusy a 1 cd. Priblizna cena bude okolo 200-250 eur. Znalci su dost vytazeni, najtazsie je dohodnut si termin obhliadky nehnutelnosti, potom to uz netrva vacsinou viac ako tyzden. Kopie Vam znalec v pohode na vyziadanie dopracuje, vacsinou za nejaky mensi poplatok.

      Ak sa pustate do hypoteky a potrebujete s tym pomoct, kludne sa ozvite.

      Pekny den zelame :)

  7. Michal

    Dobry den, kupujeme dom v okoli HC za 110000 € a chceme si brat hypotekarny uver, asi vo vyske 100000 € ak to bude mozne. Chceme sa spytat, ci nam viete odporucit nejakeho znalca kvoli posudku a co by to priblizne stalo a ako dlho by sa vypracovaval. Dakujeme

  8. Veronika Štefanisková

    Dobrý deň, manžel v apríli 2016 dostal darom byt od mamy, vtedy však nebol vypracovaný znalecký posudok, byt bo lv pôvodnom stave. Chceme ísť do väčšieho bytu a tento darovaný máme v úmysle predať. Realizovali sme v ňom aj rekonštrukciu. Manžel ale nebude oslobodený od dane z predaja, chcem sa opýtať či je teda možné určiť hodnotu bytu za rok 2016, aby si mohol znížiť daň a vypracovanie znaleckého posudku spätne?
    Ďakujem Vám za odpoveď

    1. Peter Kováč

      Dobry den Veronika,

      Znalec Vam vie vypracovat posudok na hodnotu, ktoru mal byt v case darovania.

      Dalej citujem pravnikov v obdobnom pripade:

      1. Nakoľko Váš otec nehnuteľnosť vlastnil viac ako 5 rokov, v prípade predaja predmetnej nehnuteľnosti Vami ako obdarovaným a predávajúcim výdavkom je cena podľa znaleckého posudku v čase darovania.

      2. Ďalšie výdavky, okrem už uvedeného v bode 1.), ktoré by ste si mohli uplatniť v prípade predaja predmetnej darovanej nehnuteľnosti je napr. aj cena zaplatená za znalecký posudok, správny poplatok za kataster, poplatky za overenie podpisov, finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu nehnuteľnosti v čase od darovania až do jej predaja, vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely.

      Ak by ste potrebovali kontakt na znalca alebo pomoc a uverom alebo cimkolvek inym kludne sa ozvite :)

      Prajem pekny den.

  9. Nikola

    Dobrý deň, so snúbencom by sme chceli kúpiť rodinný dom na HÚ. Snubenec je živnostník. Ako postupovať? Môžete ma kontaktovať emailom?

    S pozdravom

Napísať odpoveď pre administrator Zrušiť odpoveď

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *